10.03.2023 16:12
Аналитика.
Просмотров всего: 12611; сегодня: 2.

«Метриум»: Кредитные ловушки – основные риски при оформлении ипотеки

«Метриум»: Кредитные ловушки – основные риски при оформлении ипотеки

Роль ипотеки как ключевого драйвера спроса постоянно растет. По итогам 2022 года доля сделок с привлечением жилищных кредитов на московском первичном рынке увеличилась на 11 п.п. – до 72%. Не секрет, что оформление ипотеки – очень ответственный шаг, сопряженный с определенными рисками, поэтому клиентам следует учитывать целый ряд нюансов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных неприятностях, с которыми могут столкнуться заемщики.

В «неоплатном» долгу

Прежде чем брать ипотеку, нужно выяснить, какую схему погашения предлагает банк: аннуитетную или дифференцированную. У каждой из них есть свои особенности, и важно определить, что подойдет именно вам.

Ипотека состоит из двух частей: основного долга (тела кредита) и платы за его использование. При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Подобная стабильность – основной плюс данной схемы. Однако это не означает, что клиент гасит долг равномерно. Обычно банки распределяют платежи так, чтобы сначала они шли в счет процентов, а лишь затем – основного долго. Следовательно, если через несколько лет вы решитесь досрочно погасить долг, существенно уменьшить переплату не получится.

При дифференцированных платежах сумма, которую нужно каждый месяц направлять банку, постепенно снижается. Это связано с тем, что клиент оплачивает проценты только за те средства, которыми реально воспользовался. В начале придется переводить банку очень крупные суммы. Зато конечная переплата значительно меньше, чем при аннуитете.

Если у вас довольно хорошие финансовые возможности, выгоднее выбрать дифференцированную схему. Правда, такой вид платежей по стандартным либо льготным ипотечным программам всем клиентам предлагают только «Газпромбанк» и «Россельхозбанк». Тем не менее некоторые банки предоставляют ипотеку с дифференцированными платежами, но согласование такого «нестандартного платежа» проходит на кредитных комитетах и исключительно для самых важных клиентов.

Добровольно-принудительное страхование

При оформлении ипотеки каждый заемщик в соответствии с законом обязан застраховать приобретаемое жилье. Это логичная мера, позволяющая клиенту закрыть ипотеку в предусмотренных договором случаях, например, если квартира окажется разрушена в результате пожара. Тогда долговые обязательства на себя возьмет страховая компания.

А вот страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки законодательство не требует. Тем не менее, многие кредитные организации навязывают клиентам такую услугу. Большинство банков в случае отказа от нее увеличивает процентную ставку по ипотеке на 1-2%, а, например, Московский кредитный банк – на 3%. Кредиторы хотят быть уверены, что получат деньги, даже если гражданин утратит трудоспособность. Как правило, покупка страхового полиса обходится гораздо дешевле повышения ставки.

Также банки нередко вынуждают клиентов оформить титульное страхование, защищающее от потери права собственности. Она позволяет вернуть деньги, если суд по какой-либо причине признает сделку недействительной. Тем не менее, есть кредитные организации, готовые выдавать ипотеку без допуслуг: «Росбанк», «Газпромбанк», «Синара», «МТС Банк», «АТБ» и др. Если вы считаете личное и титульное страхование лишним, стоит обратиться в эти банки. 

Игра со ставками

Нередко банки в момент оформления ипотеки рекомендуют заемщикам внести единовременный платеж за снижение ставки кредита. Например, в «Сбербанке» минимальная сумма, которую можно перечислить за скидку, составляет 1,6% от суммы кредита. В таком случае ставка снизится на 0,5 п.п. Клиентам разрешено уменьшить ее максимум на 1,5%.

Данная опция может показаться однозначно выгодной. Но, если вы планируете погасить кредит досрочно, то, вероятно, напротив, переплатите банку. Дело в том, что комиссия за снижение ставки в любом случае не возвращается. Для принятия взвешенного решения недостаточно провести расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Желательно обратиться к кредитным брокерам, которые детально изучат ваш случай и дадут профессиональный совет, платить комиссию за скидку или нет.

Мнимая выгода

Распространенный маркетинговый ход банков – предложение снизить ставку, если клиент согласится на дополнительные услуги: телемедицину, консультации юристов, перевод накопительной части пенсии в некоммерческий фонд, с которым сотрудничает кредитная организация и др. Кредитная организация законно может взимать деньги за эти опции, при этом не обязана включать информацию о них в полную стоимость кредита. Туда входят только основной долг, проценты и расходы по обслуживанию кредита, прежде всего, страховка. Клиенту обязательно нужно выяснить, сколько стоят предлагаемые услуги. Не исключено, что итоговая переплата с их учетом будет выше даже при условии понижения ставки.

Кроме того, во многих банках есть услуга, позволяющая снизить ставку по ипотеке на определенный срок. За это придется заплатить комиссию, которая зависит от изначальной ставки и срока кредитования. Прежде чем соглашаться на активацию данной опции, нужно подсчитать, в каком случае переплата будет меньше.  

В тисках договора

Договор ипотеки фиксирует право покупателя владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой. Но банк имеет право накладывать ограничения. Кредитная организация может требовать согласовать с ней регистрацию в квартире других лиц, включая ближайших родственников, и даже ремонтные работы, а также запретить сдачу жилья в аренду. На клиента, не соблюдающего обязательства, банк накладывает штрафные санкции вплоть до обязательства досрочно погасить ипотеку. Все условия указаны в соглашении. Если вас что-то не устраивает, надо обращаться в другой банк. Обычно кредитные организации используют данные условия для собственной подстраховки. Они не проверяют клиентов постоянно, но в случае возникновения трудностей с обслуживанием долга любые нарушения станут еще одним основанием для требования досрочного погашения кредита либо реализации квартиры заемщика.

«Чтобы избежать неприятностей при оформлении ипотеки, нужно внимательно изучить содержание и все особенности договора, – резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Это следует сделать в спокойной обстановке. Советую заранее найти форму договора на сайте банка и выписать пункты, которые вам непонятны, чтобы потом уточнить их у менеджера. Так вы будете осведомлены обо всех тонкостях, и никакие условия банка не застанут вас врасплох».

Тематические сайты: Безопасность, Ипотека, Недвижимость жилая, Экономика
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия

Ньюсмейкер: Метриум — 2219 публикаций
Сайт: metrium.ru
Поделиться:

Интересно:

Будущий князь Дмитрий Донской родился 12 октября 1350 года в Москве
12.10.2024 09:03 Аналитика
Будущий князь Дмитрий Донской родился 12 октября 1350 года в Москве
Дмитрий Донской вошёл в историю как собиратель русский земель, а его имя неразрывно связано с Куликовской битвой, положившей начало освобождению Руси от монголо-татарского ига. Дмитрий Иванович родился 12 октября 1350 года в Москве. Его родителями были московский князь Иван II Красный и княгиня...
Форум «Международный день торговли – 2024»
11.10.2024 13:14 Мероприятия
Форум «Международный день торговли – 2024»
Этой осенью состоится важное и большое событие в жизни участников внешнеэкономической деятельности, которое предоставит уникальную возможность для обмена опытом и установления новых деловых контактов. Флагманский Форум Ассоциации экспортеров и импортеров (экосистема «МАП») «Международный день...
На острове Шумшу хотят создать музей о Курильской десантной операции
11.10.2024 09:09 Новости
На острове Шумшу хотят создать музей о Курильской десантной операции
Заместитель Председателя Правительства – полномочный представитель Президента в ДФО Юрий Трутнев и Первый заместитель Руководителя Администрации Президента Сергей Кириенко посетили Шумшу – один из островов северной группы Курильских островов. Здесь появится музей...
Как писалась история русской Средней Азии
10.10.2024 09:04 Аналитика
Как писалась история русской Средней Азии
28 сентября (10 октября по новому стилю) 1873 года был подписан Шаарский договор с Бухарским ханством, в результате которого влиятельное государство в Средней Азии приняло протекторат России. Это стало одним из важнейших событий, завершивших процесс присоединения региона к Российской империи. Но...
Писательская рота Московского народного ополчения
09.10.2024 15:33 Аналитика
Писательская рота Московского народного ополчения
Это уникальное, не предусмотренное никакими уставами, воинское подразделение было сформировано в самом начале Великой Отечественной войны из профессиональных литераторов, членов Союза советских писателей. Во время всех войн «во стане русских воинов» всегда находились литераторы, запечатлевшие их...